Réussir ses enchères immobilières

Dans cet article je vous présente l'interview de Guillaume Virondeau, ancien huissier de justice et aujourd'hui investisseur et coach immobilier, spécialiste des ventes aux enchères immobilières, qui vient de publier un livre (Enchères immobilières : Les secrets pour réussir et s'enrichir) sur le sujet. J’ai eu le plaisir de discuter avec lui pour en savoir plus sur son expérience et son expertise dans le domaine des enchères immobilières, ainsi que sur les conseils qu'il offre dans son nouveau livre. 

Que vous soyez un investisseur immobilier chevronné ou que vous cherchiez simplement à en savoir plus sur le marché de l'immobilier, vous trouverez dans cette interview des informations précieuses pour vous aider à naviguer dans le monde passionnant des enchères immobilières.

À qui sont destinées selon toi les enchères immobilières ? Plutôt aux novices, aux gens qui ont du cash, aux gens qui veulent aller vite, long terme / court terme ? Pour quel profil d’investisseur ?

Pour bien borner le sujet, on parle bien des enchères judiciaires uniquement. Parce qu’en termes d'enchères, il y a les enchères notariales, les sites de ventes interactives, ou encore les ventes de l'État. Ici on va parler uniquement des ventes judiciaires réalisées au tribunal. 

Ce qui est sûr, c'est que potentiellement, ça peut être ouvert à tout le monde. Il y a des gens qui vont y acheter leurs résidences principales parce qu'ils recherchent sur un secteur et qu'il y a une opportunité. Ça peut être intéressant de le faire et il y en a de plus en plus qui s'y penchent comme les prix augmentent. Malgré tout, ça reste une matière qui est plutôt à destination des investisseurs avisés, on va dire, qui ont déjà investi, qui maîtrisent déjà le processus d'investissement immobilier, qui sont à l'aise avec ça et qui cherchent un nouveau moyen d'investir de façon intelligente pour aller acheter des biens au prix du marché. Il faut savoir que ce n'est évidemment pas une science exacte et tous les biens ne se vendent pas en dessous du prix du marché, mais c'est une possibilité. Et aussi, pour les pros, les marchands de biens, un moyen d'approvisionner leurs parcs, tout simplement, de trouver des biens.

La question subsidiaire, c'est est-ce qu'il reste toujours des bonnes affaires à faire aux enchères ?

Est ce qu'il en reste ? Oui, il y en a régulièrement. Il n'y a pas de vérité absolue en fonction de l’endroit et du type de bien. C'est vraiment la vérité d'un dossier et d'une localisation. Ce qui est certain, c'est que dans les grandes villes, dans les grosses agglos, c'est plus compliqué parce qu'il y a plus de monde dessus, plus de visibilité. Donc nécessairement, les enchères montent davantage et souvent, ça se vend au prix, voire des fois même un peu plus cher que la valeur de marché. Justement, parce que des fois, t'as des biens que tu trouves pas sur le marché classique, notamment à Paris. Par exemple, il y a des biens avec énormément de travaux, etc, parce que c'est une succession qui traîne depuis 20 ou 30 ans. Ce sont des biens qui sont recherchés. Les gens vont acheter ça pour leur résidence principale. Ils n'ont pas de rentabilité à mettre en face. C'est la raison pour laquelle ça va se vendre cher. Mais oui, il reste encore de bonnes affaires à faire, bien sûr.

Si on rentre dans le fonctionnement concret des enchères : comment fait-on pour être au courant d’une vente aux enchères à côté de chez soi ?

Tu as différents moyens. La loi en prévoit trois. Ce sont des publicités qui sont faites par l'avocat qui gère le dossier. Ce sont des publicités légales qui sont faites entre un et deux mois avant la vente. Et donc tu as un panneau d'affichage au sein du tribunal où va avoir lieu la vente. Donc tu vas au tribunal, tu consultes le tableau et t'as différentes affiches sur les ventes qui vont venir avec les informations sur la vente, la mise à prix et le bien avec son adresse. Tu as une publication d'une annonce dans un journal d'annonce légale chez Les quotidiens ou les hebdomadaires locaux Sud-Ouest, par exemple à Bordeaux. Tu en as une là encore entre un ou deux mois avant la vente. Tu as aussi une affiche qui est posée sur place. Donc en limite de propriété du bien qui va être vendu, il y a une affiche format A3 qui est posée pour dire il sera vendu tel prix à telle date au tribunal. Mais il y a aussi et surtout des sites Internet spécialisés là dedans qui te permettent d'avoir les infos. Tu as deux gros sites qui sont licitor.com et encherespubliques.com, ce sont les deux plus gros sites. Et ensuite, tu as la possibilité d'aller sur les sites des avocats, sur les sites des barreaux, en fonction de là où tu te trouves, où il y a des infos et ils relaient les informations sur les ventes.

Est-ce un peu comme pour le marché immobilier classique, quand l’annonce est sur LeBonCoin, c'est trop tard. Est ce que quand l’annonce est sur le Licitor, c'est trop tard ?

Non, parce que c'est le seul moyen d'en avoir connaissance, à peu près, si tu veux. 

Effectivement, les deux sites mentionnés plus haut sont des sites privés, ce ne sont pas des sites publics. Donc finalement, c'est l'avocat qui, de lui même, va faire paraître les annonces pour gagner en visibilité sur le dossier. Sinon, le minimum, c'est ce qu'impose la loi, c'est les trois autres moyens dont je t'ai parlé avant. 

Donc est-ce qu'on augmente ses chances en privilégiant les annonces qui ne sont pas sur Licitor, etc. ?

Potentiellement oui, parce qu'a priori, ça a moins de visibilité. Par exemple, c'est intéressant si tu veux vraiment optimiser ta recherche, de te dire ”Je m'inscris sur Licitor, EnchèresPubliques” et tout, mais malgré tout, de temps en temps, je vais consulter les annonces au tribunal pour m'assurer qu'il n'y en ait pas une qui n'ait pas été publiée et auquel cas, effectivement, il peut y avoir moins de monde dessus.

Donc là, je suis au courant qu'il y a une annonce. Qui peut participer à cette vente aux enchères ? 

Tout le monde peut participer, particuliers, professionnels. C'est comme pour acheter un bien sur le marché traditionnel, il faut être majeur, avoir la capacité d'acheter. Par contre, il y a une obligation qui est que tu ne peux pas aller enchérir toi même. Il te faut un avocat. Seuls les avocats peuvent enchérir devant le tribunal. Tu dois être représenté par un avocat et cet avocat va te demander un certain nombre de garanties qui sont imposées par la loi et sans lesquelles il n'aura pas le droit d'enchérir pour toi.

Globalement, ça coûte combien de se faire représenter pour une vente ?

C'est difficile de donner un prix, tout simplement parce que c'est libre. Ça va dépendre du barreau où tu es. Il y a des avocats qui acceptent de te représenter gratuitement, qui ne te font payer que si tu remportes l'enchère. À Bordeaux, typiquement, il y en a plusieurs qui fonctionnent comme ça. Il y avait un avocat d'ailleurs à Bordeaux qui me disait qu'il y a une sorte de consensus local qui veut que l'avocat ne fasse payer la plupart du temps que s'il remporte l'enchère.

Je ne savais pas que ça existait.

Mais ça, c'est vraiment à la diligence de l'avocat. C'est parce qu'il estime que si c'est un client régulier, il va finir par remporter une enchère, donc il se paiera à ce moment-là et parce que de toute façon, et il aurait été à l'audience pour une autre affaire probablement.

Comment choisit-on son avocat ? Est ce que cela a une vraie importance dans le processus ? Est ce que le « talent » de l'avocat peut te faire gagner ou perdre une enchère ?

Effectivement, l'avocat, tu peux uniquement en prendre un qui est inscrit au barreau local. Tu ne peux pas te dire « Je choisis mon avocat, il va me représenter partout. » Si tu veux en choisir partout, ce n'est pas possible. Est ce qu'il y a un intérêt au niveau de l'enchère d'avoir un bon avocat ? Non, ce n'est pas ton avocat qui va faire que tu vas gagner ou pas, puisque c'est le prix de l'enchère, finalement. C'est ton enchère maximale qui fait que ce sera toi qui va monter le plus et qui va remporter le bien en fonction de la concurrence en face. Ça dépend aussi de ça. C'est ça qui fait la différence. Par contre, avoir un bon avocat, tu y trouves un intérêt sur les suites, parce que l'avocat te sert à enchérir, mais il te sert aussi et surtout à faire les formalités qui suivent. Il y a plusieurs formalités que l'avocat doit faire et qu'il est le seul à pouvoir faire.

Des publicités légales, au niveau du tribunal aussi, pour obtenir le titre de propriété qui est en l'occurrence le mouvement des publicités auprès du service de la publicité foncière, etc. Donc là, l'avantage d'avoir un avocat qui est rompu à l'exercice, c'est qu'il va faire les choses plus rapidement, parce que ses équipes, c'est clair, sont formées et ça peut avoir de l'avantage si, notamment, tu veux revendre le bien. Si tu veux revendre le bien relativement rapidement, meilleur est l'avocat, plus vite seront faites les démarches et donc plus vite tu pourras revendre, parce que plus vite tu auras ton titre de propriété. Mais sinon, sorti de ça, si tu veux, comment choisir un avocat ? C'est plus de l'ordre de l'humain. Est ce que le contact passe bien, etc.

J'ai mon avocat, je vais à l'audience. Comment cela se déroule concrètement, pour ceux qui n'ont jamais assisté ? D'ailleurs, est ce qu'on peut assister à des enchères sans participer ?

Tu peux y assister tout à fait librement. En France, la justice, elle est librement accessible. Si tu veux, tu peux aller voir n'importe quelle audience en dehors des audiences de huis clos. Donc les enchères c'est ça aussi tu peux y aller en spectateur. Et d'ailleurs moi c'est ce que je conseille aux gens qui veulent s'y intéresser mais qui sont pas sûrs d'eux, ou ne qui ne veulent pas nécessairement s’y pencher dessus tout de suite, c'est aller voir au moins une ou deux audiences pour voir comment ça se passe.

Alors pour répondre à ta question sur l'audience, oui, tu as un magistrat avec un ou deux greffiers. Le greffier son rôle va être de gérer un chronomètre digital souvent tourné vers la salle, qu’il va déclencher à chaque fois qu'une enchère est portée, tout simplement parce que l'enchère se termine lorsqu'il s'est écoulé une minute 30 à la fin de la dernière enchère. C'est ça qui fait que le bien et adjugé le dernier qui parle. 

Et donc tu as des avocats qui sont là avec leur client et il peut y avoir un seul bien mis en vente comme il peut y en avoir plusieurs. Donc dans ce cas là, les ventes se suivent, le juge les annonce et les avocats renchérissent jusqu'à ce que les enchères s'arrêtent, donc ça peut durer deux minutes s’il n’y a qu'une personne intéressée, voire personne, comme ça peut durer une dizaine de minutes, voire un quart d'heure s'il y a beaucoup de gens qui enchérissent.

Et à la fin le gagnant repart avec les clés du bien ?

Alors tu repars pas avec les clés parce qu'après les enchères, un délai de dix jours s'ouvre, qui est ce qu'on appelle un délai pour former une surenchère. En fait, le temps est comme figé pendant ces dix jours et n'importe quelle personne qui est intéressée peut prendre un avocat pour aller faire une déclaration au greffe du tribunal avec une déclaration de surenchère. Cela consiste à dire j'ai raté la vente ou alors j'ai enchéri et voilà, je suis prêt à offrir 10 % de plus que le montant de l'adjudication. Et à ce moment-là, du coup, il va y avoir une seconde vente dont la date sera fixée entre deux et quatre mois plus tard par le juge.

Et la nouvelle mise à prix du bien, elle sera de 10 % supérieure à la première adjudication. Si le bien a été vendu 50 000 €, il va être mis à prix à 55 000 €.

Et donc pour revenir à ta question, les clés tu peux te les faire remettre au bout de dix jours, tu te fais remettre une attestation par ton avocat. Des fois les clés, la plupart du temps elles sont chez l'huissier. C’est l'huissier qui a fait les visites et donc tu vas ke voir avec avec une attestation de l'avocat pour récupérer tes clés.

Parlons de cette visite préliminaire dont on n'a pas parlé. Il y a une ou deux dates proposées dans l'annonce dans la publication légale, c’est bien cela ?

La plupart du temps ça apparaît sur l'annonce, parfois ça n'y apparaît pas, donc il faut contacter l'avocat. De toute façon, l'avocat c'est intéressant de le contacter pour avoir les documents sur le bien avant même la visite ou après la visite. En fait, chacun fait comme il veut, mais moi je le fais avant pour avoir toutes les infos et pas aller faire la visite si j'estime que le bien intéresse pas.

T'as plusieurs documents qui sont à ta disposition en tant que potentiellement intéressé par une vente dans un PV qui s'appelle un procès verbal de description qui est adressé par l'huissier en début de procédure. Donc comme son nom l'indique, il écrit le bien sous tous ses aspects.

L'avantage c’est qu'il y a pas mal de photos dedans, ça te permet de te faire une idée avant même d'aller visiter. Et tu as les infos sur quels sont les équipements du bien. Typiquement, quel est le moyen de chauffage, quelles sont les huisseries etc. Si il y a éventuellement des infiltrations d'eau voir des dégradations sur les toitures ou autre, tu auras ces informations là.

Tu as accès aux diagnostics également, s'ils ont été faits. Et tu as accès aussi à un document qui s'appelle un cahier des conditions de vente qui est rédigé par l'avocat poursuivant et qui contient toutes les informations sur le bien et sur l'avancement.

Et pour les frais préliminaires ils sont dans l’annonce ?

En fait, il y a quatre frais différents à payer lorsque tu es déclaré adjudicataire. Il y a effectivement ce qu'on appelle les frais préliminaires au préalable des procédures, qui correspondent tout simplement aux frais de toute la procédure qui accomplit bien. Et donc donc tu devras payer des frais qui ne sont pas dans le cahier des ventes. Tout simplement parce que, au moment où le cahier est rédigé par l'avocat, ils ne sont pas encore arrêtés en prenant en compte les derniers frais. Ce sont les frais de visite, c'est la facture de l'huissier pour faire la visite concrètement. Et une fois que ça c'est fait, on peut demander à l'avocat poursuivant de donner le montant arrêté des frais de procédure. C'est la première catégorie de frais. Tu as aussi d’autres frais variables qui dépendent de la longueur de la procédure, du type de procédure, puisque t'as aussi bien des saisies immobilières que des liquidations judiciaires ou des partages d'admission parfois. Mais les frais différent d'une procédure à l'autre. 

Il y a aussi une partie des frais qui est proportionnelle au montant des poursuites. Ca descend rarement sous 3 000 € et ça peut monter jusqu'à sept 8 000 €. 

T'as aussi les frais d'avocat qui sont à la fois les frais pour enchérir, les frais pour les formalités qui suivent est aussi une partie des frais d'avocats qui sont proportionnels au montant de l'adjudication. C'est prévu dans le code de commerce. C'est un droit proportionnel en fait, auquel l'avocat a droit et qui est donc proportionnel au montant de l'adjudication. 

C'est pour ça que l'intérêt de l'avocat poursuivant, c'est vraiment que le maximum de gens participent et que l'enchère soit la plus haute possible.

Et c'est à la fois son intérêt, on va dire financier stricto sensu, dans son droit proportionnel et aussi dans l'intérêt de son client qui est le fondateur judiciaire.

Et pour finir sur les frais. Tu as des droits de mutation qui sont normalement quelque chose qu'on paye chez le notaire traditionnel. Ici on ne repasse pas devant le notaire. La vente est faite au moment où on devient adjudicataire. Donc ces droits de mutation là et qui sont normalement une partie des frais de notaire, là, tu vas les payer directement entre les mains du service chargé de la publicité foncière qui va t'envoyer un courrier à peu près trois semaines après la vente, et ils sont de l’ordre de 5,8%.

Il y a une partie qui va à l'Etat et une partie à la commune et l'autre à la région.

Il reste une petite catégorie de frais. Que tu paieras entre les mains de l'avocat. Ce sont les frais de publicité.  Ce sont les frais justement, pour la publicité auprès du service chargé de la publicité foncière, c'est entre 100 et 200 €, c'est à la marge par rapport au reste.

Et pour participer à l’enchère, tu dois venir avec un chèque de banque qui correspond à une partie de ces frais, pour participer à l'enchère c’est bien ça ?

En fait tu viens pas avec le jour-J, il faut l'avoir remis à l'avocat avant. Oui, ce n'est pas nécessairement un chèque de banque. Pour pouvoir enchérir, ton avocat a besoin de te demander de justifier d'un certain nombre de conditions. C'est prévu par la loi. Il doit te demander de justifier ton identité, personne physique ou personne morale si tu veux acheter par une société. Il doit aussi te demander donc une garantie financière qui est de 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3 000 €. Et donc cette garantie financière, tu peux la porter de deux façons de voir trois les deux façons prévues par la loi : soit c'est une caution bancaire irrévocable,  ça n'est pas compliqué à avoir,  ou alors un chèque de banque effectivement que tu lui remets. Tu lui remets avant parce que qu’il doit l'avoir avant la vente pour avoir le droit d'enchérir soit déclarer au greffe avant qu'il l'ait bien reçu.

Ou sinon ce que tu peux faire aussi afin d’éviter d'aller à la banque rechercher un chèque de banque, c'est d'envoyer un virement sur un compte séquestre fixe. Tu demandes à l'avocat. La plupart des avocats sont d'accord, ça leur évite aussi de se promener avec un chèque.

Et combien de ai-je pour payer entièrement une fois adjudicataire ?

Le délai standard, on va dire, c'est deux mois. Qui peut être porté à trois mois, si c'est un bien qui est issu d' une liquidation judiciaire sur quatre ans. Donc ça laisse la possibilité de faire appel à un financement bancaire même s’il faut quand même aller très vite. Une chose qui prend un petit peu à l'avance, anticiper c'est mieux.

Et il est important de préciser c'est qu’il est impossible d’acheter sous conditions suspensives (financement ou autre). Tu ne peux pas te dédire une fois que t'as été déclaré adjudicataire. C'est comme ça, tu trouves l'argent  sinon tu vas être obligé de payer des indemnités de retard, des intérêts et tu devras quand même payer les frais de procédure pour que le bien soit remis en vente.

Et dernière question. Quand tu regardes les annonces, quel est le critère qui te fait dire qu'il y a une opportunité  ? 

Ca n'est pas vraiment au moment de l'annonce dans mon cas. 

J'ai configuré mes comptes pour recevoir les alertes sur les secteurs qui m'intéressent. La mise à prix cela ne veut pas dire grand chose. S’il y a 30 personnes qui sont intéressées par le bien le prix va s’envoler de toute façon. Si il n’y en a que trois, le prix final sera beaucoup moins haut. 

Donc c'est plus au niveau des documents que je fais un premier tri : Quel est l'état du bien ? Est ce qu'il y a des gros problèmes ? Quels sont les problèmes à résoudre ? Suis-je OK pour les résoudre ?

Et ensuite à la visite : est ce qu'il y a beaucoup de monde ou pas ? Et s'il y a beaucoup de monde, quels sont les profils ? Typiquement, comme je le disais tout à l'heure, à ce que j'ai vu à Paris, s'il y a beaucoup de particuliers, en général, je n'y vais pas. Tout simplement parce que les particuliers n'ont pas de rentabilité à mettre en face de leurs achats.

Ça veut dire que concrètement, mon prix sera toujours dépassé par quelqu'un. Même si y a peu de particuliers, y en a peut-être un ou deux qui vont enchérir, mais il y a de fortes chances pour que leur prix soit supérieur au gain. Ce sont des arbitrages personnels.

Merci beaucoup Guillaume !!

Pour en savoir plus : 

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