Comment évaluer mon investissement ?

Les outils financiers d’évaluation d'un projet immobilier

Intro

Cet article est consacré à l’étude des outils financiers dont vous allez avoir besoin pour comparer les projets et choisir la meilleure stratégie.

Le critère principal pour évaluer un investissement c’est bien sûr avant tout : la rentabilité financière. Et les outils de cette leçon, que l’on va détailler ensemble, vont permettre de vous donner une idée très précise de la performance financière de vos projets.

L’aspect financier n’est pas le seul à prendre en compte dans un projet mais le plus facilement mesurable. Mais il ne faut oublier le temps de gestion ou le niveau de risque. Ces éléments devront aussi rentrer en ligne de compte dans votre décision finale.

On verra ensemble comment calculer la rentabilité d’un projet puis la notion de cash-flow qui est également très importante et enfin nous verrons à quoi sert la VAN, la valeur actuelle nette, et pourquoi les pros de l’investissement l’utilisent.

Allez faîtes chauffer la calculette parce qu'on va en avoir besoin 😅.

1/ Calculer la rentabilité d’un projet

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Dans cette partie, on va s’intéresser à la notion de rentabilité d’un projet.

Lorsque vous voyez un taux de rendement de 3% de tel placement, cela veut dire que pour 100 euros investis, on vous verse 3€ à la fin de chaque année.

Comment calculer le taux de rendement d’un investissement immobilier ? La vous avez un appartement ou une maison d’un côté et des loyers de l’autre. Donc comment calculer cette fameuse rentabilité ?

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Imaginons que vous ayez acheté une maison 

100 000 euros 

et que cette maison vous rapporte 

1 000 euros de loyer par mois, soit 12 000 euros par an.

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Donc vos 100 000 euros investis, vous rapporte 12 000 €

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La formule est donc :

Taux de rentabilité = revenus / Capital

Les revenus ce sont les Intérêts ou Chiffre d’affaire ou les loyers dans notre cas

Divisé par le Capital investi pour généré ces revenus

Soit dans notre cas :

12 000 / 100 000 = 0,12  

ou 12%

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Le taux de rentabilité peut-être brut si vous prenez uniquement les revenus que vous touchez ou il peut être net, dans le cas ou vous prenez ce qu’il vous reste dans la poche une fois retiré les frais, charges et impôts.

Dans notre exemple, disons que l’entretien, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt s’élèvent à 4 000 euros au final par an.

Donc le taux de rentabilité net = (revenus - charges) / Capital 

Soit  12000 - 4000

Divisé toujours par 100 000 = 8% net

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On dira que le taux de rentabilité nette est de 8%.

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Maintenant que nous savons calculer un taux de rentabilité, essayons de comparer 2 investissements :

Dans le cas A/ : 

Un appartement à 90 000 € 

loué 700 € par mois 

soit 8 400 € / an

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Dans le cas B/ :

Un autre appartement à 60 000 € 

qui nécessite 50 000 € de travaux 

pour être loué 1 000 € par mois 

soit 12 000 € par an

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Toutes choses égales par ailleurs, quel est l’investissement le plus intéressant ? Quel est le meilleur rendement brut ?

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Je vous invite à prendre quelques minutes pour calculer la rentabilité brute de chaque projet, en mettant cette article sur pause 😀

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C’est bon ? Regardons la réponse.

A/ La rentabilité est de 

8 400 / 90 000 = 9,33 %

B/ La rentabilité est de 

12 000 / 110 000 = 10,90 %

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Donc le projet B est plus intéressant.

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Pour garder un ordre de grandeur en tête, on peut dire qu’un projet qui génère 10% de rentabilité brute (avant déduction des charges) sera rentable.

C’est à dire que les loyers couvriront les mensualité d’emprunt et les charges annuelles. C’est une moyenne, et certains projets avec une renta de 6% seront néanmoins rentables. C’est ce type de biens que vous devraient viser.

Un moyen facile de calculer cette rentabilité cible en voyant une annonce, c’est de se dire qu’il faut que le loyer rapporte 1% du prix d’achat chaque mois.

Donc si je vois une annonce pour un appartement à 200 000€, il faut le louer 2 000€ par mois pour être pas loin des 10% de rentabilité. Ca vous permet en quelques secondes d’avoir un ordre de grandeur.

2/  Le cash-flow pour penser long terme

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Dans ce chapitre on va parler du cash-flow ou flux de trésoreie en bon français, notion au combien importante pour les investisseurs.

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Il existe plusieurs critères pour comparer des investissements entre eux.

Nous avons vu le plus simple : le taux de rentabilité. Mais il n’est pas parfait.

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Imaginons maintenant que vous ayez 2 investissements à comparer:

Cas A/ :

Un parking à 10 000 € 

qui génère 1 000 € de loyer annuel

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Cas B/ :

Un appartement à 100 000 € 

qui génère 5 000 € de loyer annuel

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Le rendement de A/ est 10 % ! alors que celui de B/ est 5%

Lequel des 2 projets vous préférez ?

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En vous basant uniquement sur le taux de rendement, il faudrait choisir le parking. Mais le loyer est faible moins de 100 € par mois dans votre poche. Alors que le projet B génère près de 5 fois plus d’argent tous les mois. Près de 500€ / mois.

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On voit ici que le taux de rendement n’est pas assez représentatif.

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Certains utilisent le critère du cash flow, ce sont les flux de trésorerie générés par votre investissement donc les loyers moins les charges, sans tenir compte du capital investi pour générer ces flux financiers.

Ainsi le calcul du cash -flow brut (sans déduire les charges) :

Cas A/ : 1 000 €

Cas B/ : 5 000 € 

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Ici le projet B est plus intéressant. Il vous faut 5 parkings pour générer autant d’argent que sur un appartement.

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Ainsi si vous envisagez d’enchainer les investissements, au delà de la rentabilité d’un projet, le cash flow généré par celui-ci est un critère déterminant. Il va mesurer l’augmentation de capacité de financement que ce projet va vous apporter pour vos prochains investissements. Avec un cash flow positif vous augmentez vos revenus disponibles en quelques sortes. Le cash flow c’est combien très concrètement vous avez en plus dans votre portefeuille à la fin de chaque mois. 

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On entend souvent dire “j’ai un loyer de 500 € et un crédit de 500 €, le bien s’autofinance”.

Mais le cash flow = 

loyer 

- credit

- charges de copro

- taxe foncière

- honoraires de gestion d’agence

- assurance PNO

- frais d’entretien

- impôts

Et là on voit que le projet n’est pas rentable et qu’il nécessite un “effort d’épargne”. Vous devez rajouter de votre poche tous les mois pour payer les charges. 

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Mais à l’heure actuelle, c’est une situation qui n’est pas viable sur le long terme, vous ne pourrez enchaîner les acquisitions si vous perdez de l’argent sur chacune.

Si vous gagnez 3 000 € par mois en tant que salarié, et que chaque projet vous coûte 300€ par exemple, au bout de 10 (disons que votre banquier est assez fou est qu'il a accepté de vous financer tous ces projets) vous n’aurez plus rien pour payer vos pâtes alors même que vous aurez 10 appart loués en même temps.

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Donc encore plus que la rentabilité, le cash flow d’un projet est le critère à surveiller de très près.

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3/ La VAN, l’outil des pros

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C’est le chapitre le plus technique de cet article. 

Il n’est pas nécessaire de le maîtriser pour devenir un investisseur à succès. Néanmoins, si vous prenez le temps de bien comprendre ces notions vous aurez une vision plus fine de l’investissement et prendrez de meilleures décisions.

Allons-y car il y a du boulot.

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Pour vraiment évaluer un investissement, il faut prendre en compte la totalité du projet de l’achat jusqu’à la revente. Et notamment la fiscalité de la revente qui peut avoir un impact très important sur le projet.

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Même en prenant en compte tout le cycle d’un projet, il n’est pas toujours simple de comparer plusieurs investissements entre eux.

Exemple assez simple :

Préférez-vous gagner 15 000 € l’année prochaine, ou 30 000 € dans 10 ans ?

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Le temps et l’argent comme le dit l’adage sont intimement liés. L’argent n’a pas la même valeur dans le temps. 100 € dans 20 ans n’auront pas la même valeur que 100 € d’aujourd’hui, notamment à cause des mécanismes d’inflation (mot clé de l'année !), chaque année les prix augmentent de quelques pour cent.

Donc pour comparer ces sommes, une des techniques est de les ramener à la date d’aujourd’hui, via un taux de référence. Ce taux est très important car tous les calculs reposent dessus. Il va représenter le taux de référence d’un investissement sans risque que vous pourriez trouver par ailleurs, disons 4% dans notre cas (un placement proposé par votre banque par exemple ou le taux de rendement moyen de votre portefeuille d'actions sur les 5 dernières année). Mais si vous avez l’habitude d’investir dans des projets à 10% par exemple, vous devez prendre ce taux de 10%.

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On va diviser le flux financier, une rentrée d’argent comme un loyer par exemple,  par 1 + le taux pour chaque année le ramenant à la date d’aujourd’hui.

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Reprenons notre exemple.

Toucher 15 000 € l’année prochaine, 

revient à avoir 

15 000 / 1,04

= 14 423 € aujourd’hui.

Si vous n’êtes pas sûr, vous pouvez recalculer dans l’autre sens.

Si je place 14 423 € à 4% alors j’obtiens 15 000 € au bout d’un an.

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L’autre cas maintenant, à peine plus compliqué.
Toucher 30 000 € dans 10 ans, 

revient à avoir 

30 000 / 1,04 dans 9 ans

Revient à avoir

30 000 / (1,04 * 1,04) dans 8 ans

Ectera…. Il faut diviser par 1,04 pour chaque année.

Donc ça revient à avoir

30 000 / 1,04^10 

= 20 270 € aujourd’hui.

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Donc d’un côté on a 14 423 € et de l’autre 20 270 €

Il est donc préférable de choisir de toucher 30 000 € dans 10 ans.

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Vous savez à présent actualiser des flux financiers 🤩

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L’outil qu’utilise les financiers professionnels pour comparer efficacement les investissements financiers s’appelle le calcul de Valeur Actuelle Nette la VAN, il repose sur le principe d'actualisation que nous venons de voir.

La VAN va mesurer la création de valeur d’un projet, en euros d’aujourd’hui.

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Elle se calcule en faisant la somme de tous les flux financiers à la date d’aujourd’hui.

Prenons l’exemple d’un appartement de 

100 000 €, 

qui rapporte 10 000 € tous les ans 

et qui sera revendu 115k dans 10 ans.

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Donc sur ce schéma on voit bien les différents flux financiers, à la fois le décaissements de l'investissement initial et les encaissements ensuite, qui correspondent aux loyers puis à la revente finale.

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En actualisant tous ces flux à la date d'aujourd'hui, en prenant un taux de 4% ça nous donne :

Les 115 000 de la vente dans 10 ans valent 77 690 €

On fait la même chose pour chacun loyer. 

Voici les résultats actualisés. Les 10 000 € de loyer de l’année 10 valent 81 109 €

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A la fin on obtient en faisant la somme : 

VAN =  Investissement initial + loyers actualisés + revente actualisée

VAN = -100 000 + 81 109 + 77 690

Soit VAN = 58 799 €

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Piou et voilà c’est fini, donc la valeur créée en euros de ce jour c’est 58 799 €. Cela vous donne une idée de ce que génère réellement votre investissement mais cela prend tout son sens en comparant plusieurs projets entre eux.

Vous êtes armé à présent pour comparer des investissements immobiliers ou autres d'ailleurs, entre eux.