Dans quelle ville investir en 2023 ?
Dans quelle ville faut-il investir en 2023 ? Sur quels critères se baser pour faire le meilleur choix et ne pas regretter.
Rentabilité locative : Dans quelle ville investir en 2023 ?
Lors d’un investissement locatif l’une des première questions que l’on se pose est de déterminer la ville dans laquelle investir ses économies. On conseille très souvent d’investir dans un marché que l’on connaît bien, donc proche de chez soi géographiquement ou historiquement parce qu’on y a habité longtemps par exemple.
Mais il est de plus en plus facile de gérer ses locations à distance, si bien que le choix de la ville pour investir s’est grandement compliqué depuis qu’on peut investir presque aussi facilement à Brest qu’à Nice. Toutes les villes sont maintenant en concurrence pour les investisseurs, avec des effets de mode bien logiques.
Dans un article paru dans Les Echos, la journaliste reprend 3 arguments principaux pour déterminer la ville la plus intéressante pour investir. Au delà du palmarès, qui est forcément subjectif et peut varier d’une année sur l’autre, Il nous a semblé intéressant de décortiquer ces 3 critères.
1/ La rentabilité brute
Le premier critère est tout naturellement le rendement locatif.
Pour mémoire, on calcule la rentabilité d’un investissement en faisant le total des loyers annuels et en divisant par le prix d’achat du bien avec les travaux.
En tenant compte uniquement de ce critère, le podium des villes de France est Saint-Etienne (10%), Le Havre (7,2%) et Clermont-Ferrand (7%).
Ces villes arrivent à de tel niveau de rentabilité grâce à un prix du mètre carré très bas et des niveau de loyers moyen, ce qui donne au final ces rendements attractifs.
Mais ces rendements sont théoriques et assez risqués. Car si le bien n’est pas loué pendant une période assez longue, la rentabilité affichée s’effondre.
2/ Le taux de rotation des logements
Pour tenir compte de cette notion de garantie de trouver un locataire rapidement, l’article met en perspective la rentabilité brute avec le délai de location qui est la durée entre la mise en annonce d’un logement et la date de signature du bail.
Dans ces villes où le rendement est très important, le délai de location est également élevé : Saint-Etienne 84 jours, Le Havre 72 jours, Clermont-Ferrand 84 jours. Quand on sait que certains baux en meublé ont un préavis de 30 jours. C’est une vacance locative chronique qui s’annonce et qui va plomber le rendement sur le long terme.
A l’inverse, des villes très dynamiques et attractives pour la population et beaucoup moins pour les investisseurs comme Paris (3,5%), Lyon (3,7%) ou Bordeaux (4,1%), tirent leur épingle du jeu sur ce critère. Elles affichent des délais de location qui n’ont rien voir et montrent que tant sur les efforts à déployer pour trouver un locataire que sur la garantie d'être toujours loué, ces villes restent une option pour les investisseurs. Ainsi il faut en moyenne 38 jours à Paris pour trouver un locataire, 32 à Lyon et à peine 30 à Bordeaux.
3/ Arbitrage entre rentabilité et facilité de louer
Enfin l’article expose un arbitrage que beaucoup d’investisseurs font entre le rentabilité d’un coté et la facilité de trouver un locataire : choisir une ville étudiante.
Les villes étudiantes ont l’avantage d’être accessible pour tous les investisseurs car les surfaces recherchées sont plus petites que pour une famille ou un couple par exemple.
Ainsi les villes comme Toulouse, Rennes et Nantes qui offrent une population étudiante importante, permettent de conjuguer rentabilité intéressante (respectivement 4,9%, 4,5% et 4,3%) avec un délai de location faible du fait de demande croissante et constante sur ce type de logements.
Et vous quel critère privilégiez-vous ?
